Mua bán đất “hai giá” nhằm giảm số thuế phải nộp hiện nay xảy ra khá phổ biến. Để biết có được giảm số thuế phải nộp hay không hãy xem cách tính thuế trước bạ khi mua bán đất hai giá dưới đây.

Việc chuyển nhượng đất "hai giá" xảy ra khá phổ biến nhưng không phải trường hợp nào cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phát hiện, chứng minh các bên vi phạm để xử lý. Do đó, dù thực tế có chuyện nhượng hai giá nhưng không xử lý thì vẫn khai, nộp thuế, lệ phí và sang tên theo quy định.

Cách tính thuế trước bạ khi mua bán đất hai giá

Căn cứ Điều 6, khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất hai giá mà giá tự khai của các bên cao hơn giá nhà nước thì được tính bằng 0,5% x giá chuyển nhượng theo hợp đồng, riêng trường hợp giá thấp hơn giá đất nhà nước thì được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích tính lệ phí trước bạ x Giá 01m2 đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành)

Trong đó:

- Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

- Giá 01m2 đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Lưu ý: Riêng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm nhà ở mà hợp đồng mua bán nhà đất không tách riêng phần giá trị nhà và giá trị đất hoặc trường hợp mua bán riêng nhà ở (chủ yếu là chung cư) thì lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất được tính theo công thức trên, còn lệ phí trước bạ đối với nhà ở được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ)

Trong đó:

- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Giá 01m2 nhà là giá thực tế xây dựng mới của 01m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật (sử dụng càng lâu thì tỷ lệ % chất lượng còn lại càng thấp, có thể là 90%, 70%, 50%,…).

Như vậy, số lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất hai giá bằng 0,5% nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ theo giá nhà nước.

Nếu người dân muốn biết tổng số lệ phí trước bạ phải nộp là bao nhiêu thì phải biết được giá 01m2 đất trong Bảng giá đất (đối với đất), giá 01m2 nhà, tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ (đối với nhà).

Tuy nhiên, khi khai lệ phí trước bạ không nhất thiết phải biết những thông tin này, chỉ cần khai nộp hồ sơ đúng thời hạn cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo nộp lệ phí trước bạ, trong đó ghi rõ số tiền phải nộp.

Từ cách tính trên có thể thấy ngay cả khi mua bán đất hai giá nhằm giảm số thuế trước bạ phải nộp thì số thuế nộp vẫn được tính theo giá nhà nước (đối với trường hợp giá tự khai thấp hơn giá nhà nước), chưa kể trường hợp bị từ chối hồ sơ sang tên, xử phạt vi phạm hành chính hoặc nặng hơn là truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế. Do đó, không nên mua bán nhà đất “hai giá”. 

Thuế trước bạ khi mua bán đất "hai giá" tính như thế nào? (Ảnh minh họa)

Hồ sơ, thủ tục khai lệ phí trước bạ khi mua bán đất hai giá

Nếu cơ quan nhà nước không từ chối hồ sơ khai lệ phí, hồ sơ sang tên thì lệ phí trước bạ được khai như sau:

* Hồ sơ khai lệ phí trước bạ

Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất hai giá gồm các giấy tờ sau:

(1) Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB.

(2) Bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.

(3) Bản sao giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật (Sổ đỏ, Sổ hồng).

(4) Bản sao giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao quyền sử dụng đất, tài sản vắn liền với đất ký kết giữa các bên (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có công chứng hoặc chứng thực).

* Trình tự, thủ tục khai lệ phí trước bạ

- Thời hạn nộp hồ sơ: Cùng với thời hạn nộp hồ sơ sang tên (bao gồm cả trường hợp thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế).

Nghĩa là, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với hồ sơ đăng ký sang tên.

Trường hợp khai lệ phí trước bạ trước thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên thì người khai, nộp lệ phí trước bạ phải nộp trực tiếp tại cơ quan thuế. Cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân phải khai nộp hồ sơ tại Chi cục thuế cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Nơi nộp hồ sơ (áp dụng khi nộp cùng hồ sơ đăng ký sang tên):

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

+ Trường hợp địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là cách tính thuế trước bạ khi mua bán đất hai giá và hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, cũng như thủ tục khai, nộp lệ phí trước bạ.