Thời gian gần đây, nhiều người mua bán nhà đất bằng cách lập vi bằng mà không thực hiện thủ tục công chứng. Vậy cần hiểu thực chất vi bằng là gì? Lập vi bằng có thay thế được văn bản công chứng không?

1. Vi bằng là gì? Hình ảnh vi bằng thế nào?

Vi bằng được định nghĩa tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 như sau:

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này

Do đó, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi lại những sự kiện, hành vi có thật mà mình chứng kiến khi được cá nhân, tổ chức yêu cầu.

Cũng tại khoản 1 Điều 40 Nghị định 08/2020 này, Chính phủ quy định vi bằng được lập bằng tiếng Việt, gồ các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại cùng họ, tên của Thừa phát lại - người lập vi bằng;

- Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

- Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng hoặc người khác nếu có;

- Nội dung của vi bằng: Hành vi, sự kiện có thật được ghi lại và nội dung cụ thể của hành vi, sự kiện này;

- Lời cam đoan về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng của Thừa phát lại;

- Chữ ký của Thừa phát lại, dấu của Văn phòng thừa phát lại cùng chữ ký/điểm chỉ của người yêu cầu…

Trong văn bản vi bằng, nếu có từ hai trang trở lên thì phải đánh số thứ tự cho từng trang, có từ hai tờ trở lên thì phải đóng giáp lai. Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh.

Đặc biệt, vi bằng phải được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập cũng như Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập.

2. Pháp lý vi bằng là gì?

Tính pháp lý của vi bằng được quy định cụ thể tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Theo đó, khoản 2 Điều 36 Nghị định 08 nêu rõ:

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, vi bằng cũng là một trong những nguồn chứng cứ để xem xét giải quyết vụ việc đồng thời là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các bên.

3. Trường hợp nào không được phép lập vi bằng?

Ngoài những giải đáp về vi bằng là gì, bài viết này cũng đề cập đến 09 trường hợp không được lập vi bằng. Theo đó, căn cứ Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:

- Những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân, vợ chồng, con đẻ, con nuôi, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, ông bà nội, ông bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì, anh chị em ruột của Thừa phát lại hoặc của vợ/chồng Thừa phát lại…

- Vi phạm quy định về an ninh, quốc phòng: Làm lộ bí mật Nhà nước; phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm bí mật Nhà nước…

- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, gia đình, trái đạo đức xã hội.

- Xác nhận, ký tên trong hợp đồng mà theo quy định phải công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

- Ghi nhân sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện giao dịch trái luật.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan… trong quân đội, công an đang thi hành công vụ.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại không trực tiếp chứng kiến.

- Các trường hợp khác.

Như vậy, có 09 trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng như ở trên.

Có nên mua nhà bằng vi bằng không? (Ảnh minh hoạ)

4. Mua đất bằng vi bằng có an toàn không?

Từ những phân tích liên quan đến vi bằng là gì ở trên, có thể thấy, vi bằng không phải là văn bản công chứng, không có giá trị như văn bản công chứng, chứng thực.

Mà theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các loại hợp đồng liên quan đến mua bán nhà, đất đều phải công chứng, chứng thực ngoại trừ một trong hai bên là tổ chức có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, khi thực hiện sang tên Sổ đỏ, thành phần hồ sơ theo Thông tư 33 năm 2017 gồm bản gốc Sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực (nếu thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực nêu trên), đơn đăng ký biến động…

Do đó, có thể thấy, khi mua bán đất phải có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực mà không được sử dụng vi bằng của Thừa phát lại. Do đó, khi mua bán đất bằng vi bằng sẽ tồn tại rất nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, mặc dù hợp đồng mua bán đất không được lập vi bằng nhưng các giao dịch, sự kiện khác liên quan như việc giao tiền, giao giấy tờ Sổ đỏ… liên quan đến việc mua bán nhà, đất thì các bên hoàn toàn có thể lập vi bằng.

5. Công chứng vi bằng là gì? Có thay thế được hợp đồng công chứng?

Vi bằng và văn bản công chứng là hai loại văn bản khác nhau về cả bản chất và giá trị pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, có khá nhiều người nhầm lẫn hai loại giấy tờ này và thậm chí, nhiều người còn xem hai loại giấy tờ, tài liệu này là một.

Đồng thời, khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP khẳng định:

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác

Như vậy, vi bằng không phải văn bản công chứng, không thay thế văn bản công chứng. Đây là hai loại giấy tờ độc lập, khác nhau, có nhiệm vụ và công dụng hoàn toàn khác nhau. Dưới đây là một số tiêu chí dùng để phân biệt hai loại giấy tờ, tài liệu này:

6. Thủ tục lập hợp đồng vi bằng thế nào?

Phần dưới đây thủ tục lập vi bằng là gì như sau:

6.1 Hồ sơ

- Dự thảo vi bằng (nếu có)

- Giấy tờ tuỳ thân của người yêu cầu lập vi bằng: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu…

- Giấy tờ liên quan đến sự kiện, hành vi thực tế: Sổ đỏ, giấy đăng ký xe… (nếu có)

6.2 Cơ quan thực hiện

Thừa phát lại của văn phòng Thừa phát lại

6.3 Thời gian giải quyết

Hiện không có quy định cụ thể về thời gian giải quyết lập vi bằng tuy nhiên, thông thường lập vi bằng sẽ thực hiện ngay trong ngày làm việc.

6.4 Chi phí lập vi bằng là bao nhiêu?

Hiện các văn bản pháp luật liên quan đến lập vi bằng cũng không nêu rõ chi phí lập vi bằng là gì, hết bao nhiêu tiền. Đồng thời, theo Điều 38 Nghị định 08, thoả thuận lập vi bằng có đề cập đến chi phí lập vi bằng.

Do đó, có thể thấy, chi phí lập vi bằng được thực hiện theo thoả thuận của các bên.

Trên đây là quy định về vi bằng là gì?