Doanh nghiệp nước ngoài muốn thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam cần phải làm thủ tục xin cấp đất trước. Trong đó, thuê đất là một hình thức sử dụng đất phổ biến mà doanh nghiệp nước ngoài cần lưu ý.

Quyền thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài

Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Doanh nghiệp FDI khi đầu tư tại Việt Nam thì phải có trụ sở hoặc các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh. Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về những thành phần được sử dụng đất, một trong số đó là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm:

“7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.

Căn cứ khoản 3 Điều 55, điểm đ khoản 1 Điều 56, điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam thông qua những hình thức sau:

- Giao đất;

- Cho thuê đất;

- Nhận quyền sử dụng đất.

Riêng đối với trường hợp thuê đất, điểm d khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai quy định như sau:

“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

…

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;”

Tóm lại, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thẩm quyền cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất thuộc UBND tỉnh theo Điểm d Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

…

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này …”

Doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam (Ảnh minh hoạ)
 

Doanh nghiệp nước ngoài có được thuê đất của cá nhân không?

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013, chỉ nhà nước có quyền cho thuê đất đối doanh với doanh nghiệp nước ngoài. Do đó, doanh nghiệp nước ngoài không thể trực tiếp thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Trong trường hợp doanh nghiệp nước ngoài đã lựa chọn được một khu đất phù hợp với nhu cầu đầu tư mà khu đất này do một cá nhân hoặc hộ gia đình hiện đang là chủ sử dụng hợp pháp, thì vẫn có thể thuê được thông qua việc thỏa thuận đền bù với chủ sử dụng đất đó để Nhà nước thu hồi lại đất theo hình thức tự nguyện trả lại đất và sau đó tiến hành lập thủ tục xin thuê đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, điểm d khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định: Cá nhân có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự. Trong trường hợp này, doanh nghiệp nước ngoài có thể thu các công trình xây dựng trên đất của cá nhân để làm trụ sở.

Doanh nghiệp nước ngoài có thể cho thuê lại đất không?

Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cho thuê đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất:

"2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm."

Điểm b khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; …”.

Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài hoàn toàn có thể cho các cá nhân, tổ chức khác thuê lại đất đã được Nhà nước cho thuê.

Trên đây là một số điều cần biết đối với doanh nghiệp nước ngoài muốn thuê đất tại Việt Nam.