Hiện nay có tình trạng các bên thỏa thuận lập hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một thời điểm thích hợp trong tương lai. Vậy, khi hứa mua, hứa bán đất nhưng không thực hiện có bị phạt cọc hay không?

1. Pháp luật có quy định “hứa bán”, “hứa mua” đất không?

Hiện nay, việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng không có bất kỳ điều khoản nào quy định hay giải thích thế nào là “hứa mua”, “hứa bán” đất.

Trên thực tế việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau:

(1) Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).

(2) “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật.

(3) “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.

(4) Dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất).

Có thể thấy những trường hợp trên thì chưa đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà người đang sử dụng đất cũng như người mua sẵn sàng ký hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” quyền sử dụng đất trong tương lai. Trong hợp đồng này có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc.

Tóm lại, pháp luật không có điều khoản nào quy định “hứa bán”, “hứa mua” đất.

2. Hứa mua, hứa bán đất nhưng không thực hiện có bị phạt cọc?

* Hứa mua, hứa bán nhưng hợp đồng không ghi là “đặt cọc”

Bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc (có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng đó hợp pháp và có quy định phạt vi phạm hợp đồng).

* Hứa mua, hứa bán nhưng có ghi là “đặt cọc”

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng có ghi là “đặt cọc” và hợp đồng đó hợp pháp mà một trong các bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Lưu ý: Chỉ được coi là đặt cọc nếu trong hợp đồng do các bên thỏa thuận có ghi là “đặt cọc” (việc xác định có phải là đặt cọc hay không rất quan trọng bởi lẽ đây là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên có kèm theo quy định phạt cọc khi không thực hiện). 

Hứa bán đất không thực hiện có bị phạt cọc? (Ảnh minh hoạ)

3. "Hứa mua", "hứa bán" khác gì với đặt cọc

Mặc dù pháp luật không quy định thế nào là hứa mua, hứa bán nhưng căn cứ vào thực tiễn hợp đồng các bên đã ký kết và quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015, có thể thấy hứa mua, hứa bán khác với đặt cọc, cụ thể:

Trên đây là bài viết trả lời cho câu hỏi: Hứa mua, hứa bán đất nhưng không thực hiện có bị phạt cọc hay không? Theo đó, cần phải xem xét từng điều khoản của hợp đồng cụ thể nhưng trên thực tế hầu hết sẽ không bị phạt cọc vì hợp đồng không ghi là “đặt cọc” và nhiều trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.